「将来、実家が空き家になってしまわないか」
「兄弟姉妹の間で遺産分割のトラブルが起きないか」
「名義変更をしないまま、長い間そのままにしている」
こうした不動産相続のお悩みは、決して特別なご家庭だけの問題ではありません。

現金とは違い、家や土地は物理的に均等に分けることが難しい資産です。
さらに、家族の思い出が詰まっているからこそ、感情的な対立にもつながりやすいという側面があります。

私たちが事業を行っている泉州地域でも、相続した実家や空き家についてのご相談をいただく機会が増えています。
近年は関連する法律の改正が相次ぎ、対策を後回しにするリスクはこれまで以上に高まっています。
この記事では、今知っておきたい最新のルールと、今からできる事前対策についてわかりやすく解説します。

2024年からの法改正で「放置」が大きな損失に

これまでは「名義変更はいつでもいい」と後回しにされがちでした。しかし、近年の法改正によって状況は大きく変わっています。

相続登記の義務化（2024年4月施行）

不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内の名義変更（相続登記）が義務になりました。正当な理由なく怠った場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。
注意したいのは、2024年4月より前に相続した不動産も対象になるという点です。この場合は2027年3月31日までに登記が必要です。
また、2026年4月からは住所や氏名が変わった場合の変更登記も義務化され、2年以内に行わないと5万円以下の過料の対象となります。
これらは、全国で増え続ける「所有者不明土地」の問題を解消するための新しいルールです。
出典：法務省「相続登記の申請義務化について」

「管理不全空き家」の新設（2023年12月施行）

倒壊の危険がある「特定空家」だけでなく、窓ガラスの破損や庭木の繁茂など、適切な管理がされていない物件も「管理不全空き家」として行政の指導・勧告の対象になりました。

固定資産税が最大「6倍」になるリスク

行政から勧告を受けると、住宅用地の特例（土地の固定資産税が最大6分の1に軽減される措置）が受けられなくなります。その結果、土地の固定資産税が最大で6倍になるおそれがあります。

「とりあえずそのままにしておく」という選択が、経済的にも大きなリスクになる時代になっています。

実際に起きた3つのトラブル事例

不動産相続がこじれる原因の多くは、誰かの悪意ではありません。事前の話し合いや準備の不足によるものがほとんどです。ここでは、実際にあった事例をご紹介します。

事例1：明治生まれの祖父名義のまま。相続人が15人に

お父様が亡くなり名義変更をしようとしたところ、登記上の名義が明治生まれのお祖父様のままだったことがわかったケースです。
名義を変えるには、何世代にもわたって枝分かれした親族全員の合意と実印が必要になります。疎遠な親族も含め、関係者は15人にまで増えました。
話し合いは難航し、手続きが終わるまでに長い年月がかかってしまいました。

事例2：「いつか片付ける」の先延ばしで解体費用が発生

お母様の施設入所をきっかけに、「いずれ整理するから」と実家を3年間空き家のままにしていたケースです。
人が住まなくなった家は、想像以上に早く傷みます。湿気やシロアリの被害が進み、建物の価値はほとんどなくなってしまいました。
結果として、買主から更地での引き渡しを求められ、数百万円の解体費用を負担することになりました。

事例3：「平等に」が対立のもとに

お父様が「評価額3,000万円の自宅」と「現金500万円」を遺し、「兄弟3人で平等に分けるように」と書き残していたケースです。
同居していた長男は住み続けることを希望しましたが、独立していた弟2人は法定相続分にもとづく代償金を求めました。
長男には十分な手元資金がなかったため、最終的には住み慣れた自宅を売却せざるを得ず、全員が家を離れる結果となりました。

相続人の順位と「遺言書」の大切な役割

相続が発生したら、相続人全員で遺産分割協議を行い、10か月以内に相続税の申告・納付、3年以内に相続登記というスケジュールで進めていく必要があります。

法定相続分と相続人の範囲

配偶者は、ほかの相続人がいるかどうかにかかわらず、常に相続人になります。配偶者以外の親族には、次のような順位が決められています

相続人の組み合わせ	配偶者の取り分	その他の相続人の取り分
配偶者 ＋ 第1順位 （子ども）	1/2	子ども全員で 1/2 （2人なら各1/4）
配偶者 ＋ 第2順位 （親・祖父母）	2/3	親全員で 1/3
配偶者 ＋ 第3順位 （兄弟姉妹）	3/4	兄弟全員で 1/4

注意点：子どもがいなくても、配偶者がすべて相続するとは限らない
上の順位の人が1人でもいれば、下の順位の人に相続権は回りません。
逆にいえば、子どもがいない場合は、亡くなった方の親や兄弟姉妹が相続人になります。
「子どもがいないから全部配偶者のもの」と思い込んでいると、自宅の名義変更に義理の親や兄弟姉妹全員の同意・実印が必要になり、トラブルに発展するケースが多く見られます。

遺言書があれば、ご家族の負担は大きく減らせる

有効な遺言書があれば、法定相続分よりも亡くなった方の意思が優先されます。
たとえば「自宅は配偶者に相続させる」と書いておくだけで、残されたご家族が複雑な遺産分割協議に追われる事態を防ぐことができます。

相続トラブルの約4分の3は「遺産5,000万円以下」

「うちは財産が少ないから大丈夫」と思われる方も多いですが、実はそうではありません。
最高裁判所の「司法統計年報（家事編）」によると、家庭裁判所の調停・審判で決着した遺産分割事件のうち、遺産額5,000万円以下のケースが約4分の3（2021年：76.7%）を占めています。このうち1,000万円以下だけでも約3割にのぼります。

出典：最高裁判所「司法統計年報（家事編）」遺産分割事件のうち認容・調停成立件数 遺産の価額別
多い・少ないに関係なく、「不動産という分けにくい資産」をお持ちのご家庭こそ、遺言書の作成など事前の対策が大切です。

後悔しないために、今からできる「3つのステップ」

相続対策といっても、最初から難しい手続きをする必要はありません。お元気なうちに一歩ずつ進められる3つのステップをご紹介します。

① 名義を確認する

法務局で取得できる登記事項証明書や、毎年届く固定資産税の納税通知書で、不動産が誰の名義になっているかを確認しましょう。
亡くなったご両親やご祖父母の名義のままになっている場合は、すぐに準備を始めるタイミングです。

② 早めに家族で話し合う

「この家を将来どうしたいか」について、親御さんの側から話を切り出すのが効果的です。
お子さんからはなかなか言い出しにくいテーマのため、親御さんの意向がわかっているだけで、お子さんの気持ちの負担も、手続きの負担も大きく軽くなります。
完璧に均等に分けることにこだわりすぎず、家族みんなが納得できる着地点を見つけることが大切です。

③資産価値と税金の目安を知っておく

「相続税がかかるのか」「売却したらいくらになるのか」の目安を、あらかじめ確認しておきましょう。
相続税には基礎控除（3,000万円＋600万円×法定相続人の数）があり、配偶者には1億6,000万円までの軽減措置もあります。実際に相続税がかかるのは、亡くなった方のおよそ1割程度です。
具体的な数字の目安がわかるだけで、漠然とした不安はぐっと小さくなります。

いかがでしたでしょうか？不動産相続のお悩みは私たちにご相談ください

ここまで、相続に関する最新のルールや実際のトラブル事例、今からできる対策について解説しました。

不動産の相続は、「まだ先のこと」と後回しにしているうちに、相続人が増えたり、空き家が傷んだり、税金の負担が増えたりと、思わぬ問題に発展しがちです。一方で、名義の確認や家族での話し合いなど、お元気なうちに少し準備しておくだけで、残されたご家族の負担は大きく減らせます。

私たちは、不動産の売却・買取・リフォーム・賃貸活用までを自社で一貫して行っており、司法書士や税理士などの専門家とも連携しながら、名義変更から税務、解体、生前対策までまとめてご相談いただける体制を整えています。

「何から始めればいいかわからない」「うちは対象になるのか知りたい」といった段階でも構いません。相続や実家のことでお悩みがある場合は、ささいな点でも構いませんので、ぜひお気軽にお問い合わせくださいませ。

大切なご家族の資産と絆を守るために、私たちがサポートさせていただきます。

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